전세보증금 못 받을 때 — 대항력 유지부터 보증이행까지 4단계 타임라인

보증금을 돌려받지 못하고 이사도 가야 하는데 권리를 잃을까 막막하시죠

 

계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 주지 않아 발이 묶인 채, 새집 일정까지 겹치면 머릿속이 복잡해지실 거예요.

 

"이사 가면 권리가 사라지는 건 아닐까", "보증보험은 어떻게 청구하는 걸까" 하는 걱정이 먼저 드시겠죠.

 

먼저 알아두면 좋은 점은, 순서를 지켜 절차를 밟으면 점유를 옮긴 뒤에도 보증금에 대한 권리를 지켜나갈 수 있는 영역이라는 거예요.

 

핵심은 짐을 빼기 전에 임차권등기를 먼저 마쳐 대항력과 우선변제권을 묶어두는 일이에요.

 

주택임대차보호법 제3조의3은 임차권등기명령을 통해 등기를 마치면 이사를 가더라도 기존의 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있도록 규정하고 있으니, 아래 순서대로 정리해보세요.

 

💡 Tip 1. 이사 전에 임차권등기부터 마치세요

 

👉 바로 할 일

• 계약 종료 후 보증금을 못 받았다면, 짐을 빼기 전에 관할 법원에 임차권등기명령을 신청하기

• 신청에는 전세계약서·주민등록등본·내용증명(보증금 반환 요청) 사본 등을 준비하기

• 등기가 등기부에 실제로 기재된 것을 확인한 뒤에 이사하기 (신청만 하고 바로 이사하면 위험해요)

• 집주인에게 보낸 내용증명과 우편 송달 기록을 함께 보관하기

 

⚠️ 흔한 실수

"신청서를 냈으니 이제 이사해도 되겠지" 하고 곧바로 짐을 빼는 경우가 많아요.

 

신청부터 등기 완료까지는 보통 며칠에서 몇 주가 걸려, 그 사이에 점유를 옮기면 기존 권리가 흔들릴 수 있어요.

 

권리는 신청이 아니라 등기가 마쳐진 때부터 보호되므로, 등기부에 기재된 것을 눈으로 확인하기 전에 점유를 옮기지 않는 것이 안전해요.

 

💡 Tip 2. 보증보험에 가입돼 있다면 이행청구를 검토하세요

 

👉 바로 할 일

• 전세보증금반환보증(HUG 등)에 가입돼 있는지 보증서·계약 당시 서류로 먼저 확인하기

• 보증금 반환 지체가 발생하면 약정 기한(통상 반환 예정일로부터 일정 기간) 안에 이행청구를 접수하기

• 청구서·보증서·전세계약서·내용증명·임차권등기 완료 등기부등본 등을 함께 제출하기

• 보증기관의 보증조사(권리관계 확인) 절차가 통상 수주~수개월 걸린다는 점을 감안해 일정을 잡기

 

⚠️ 흔한 실수

"집주인과 더 이야기해보고 안 되면 청구하자"며 약정 청구 기한을 넘겨버리는 경우가 있어요.

 

또 보증에 가입돼 있는 줄 알았는데 갱신 시점에 끊겨 있던 사례도 있어, 보증 효력이 살아 있는지부터 확인하는 일이 먼저예요.

 

보증이행은 기한과 요건을 갖춰야 검토되는 절차라, 반환이 늦어지는 즉시 보증서 조건과 청구 기한부터 확인해두는 것이 좋아요.

 

💡 Tip 3. 보증이 없다면 소송·경매 트랙을 챙기세요

 

👉 바로 할 일

• 보증보험이 없다면 보증금반환청구소송 또는 지급명령을 검토하고, 확정 후 강제집행(경매)으로 이어지는 흐름을 파악하기

• 전세사기 피해가 의심되면 전세사기피해지원센터에서 피해자 결정 신청 절차를 안내받기

• 대한법률구조공단(132)에서 무료 법률상담으로 본인 상황에 맞는 트랙을 점검받기

• 등기부등본·근저당 설정 내역을 떼어 선순위 권리관계와 배당 순위를 미리 확인하기

 

⚠️ 흔한 실수

선순위 근저당이 많은 집인데도 우선변제 가능성을 따져보지 않고 무작정 기다리는 경우가 있어요.

 

집주인이 바뀌거나 연락이 끊긴 뒤에야 권리관계를 들여다보면 대응이 한 발 늦어지기 쉬워요.

 

배당에서 내 순위가 어디인지에 따라 회수 가능한 범위가 달라지므로, 권리관계부터 확인해 다음 단계를 정하는 것이 도움이 돼요.

 

실제로 이런 판례가 있었어요

 

대법원 2024다326398(대법원, 2025.04.15 선고)에서 법원은, 주택 임차인이 점유를 상실하면 그때 대항력이 소멸하지만, 임차권등기명령에 따른 등기를 마치면 그때부터 대항력과 우선변제권을 취득한다고 판시했어요.

 

이는 이사로 점유를 옮기더라도 등기를 먼저 마쳐두면 권리를 이어갈 수 있는 영역이라는 점을 보여줘요.

 

그러니 "보증금도 못 받았는데 이사까지 가면 다 끝"이라고 미리 단념하기보다, 임차권등기와 보증서 확인부터 차근차근 챙겨두는 것이 회수를 정리하는 첫걸음이 될 수 있어요.

 

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