전세보증금 반환 안 될 때 세입자 필수 대응 3단계

내 돈인데 왜 이렇게 돌려받기 어려운 걸까요

 

만기일이 지났고, 이사까지 나왔는데 집주인은 연락만 하면 "조금만 더 기다려 달라"입니다. 다음 집 잔금일은 다가오고, 생활비까지 빠듯해지는데 보증금은 꿈쩍도 않습니다. 이런 상황에서 손 놓고 기다리면 오히려 손해만 커질 수 있습니다. 지금 당장 실행할 수 있는 조치 세 가지를 정리했습니다.

 

Tip 1. 등기부등본부터 열람하세요

 

해당 집의 등기부등본을 확인하면 소유자 변동, 근저당(은행 대출 담보) 설정 금액, 압류 여부를 한눈에 파악할 수 있습니다. 보증금이 안 나오는 원인이 단순 지연인지, 아니면 이미 집이 과도한 담보에 묶여 있는 건지 판별하는 핵심 단서입니다. 갑구(소유권)와 을구(근저당)를 꼼꼼히 살펴보세요.

 

👉 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 주소 입력 후 열람하세요. 수수료 700원이면 즉시 확인 가능합니다.

 

⚠️ 근저당 설정액이 매매 시세에 가깝다면 보증금 회수 난이도가 크게 올라가므로 빠른 법적 조치가 필요합니다.

 

Tip 2. 임차권등기명령으로 이사 후 권리를 보전하세요

 

이사를 나가면 전입신고가 말소되면서 대항력을 잃을 수 있습니다. 임차권등기명령을 법원에 신청해 등기가 완료되면, 전출 후에도 기존 우선변제 순위가 그대로 유지됩니다. 접수 비용은 수천 원 수준이고, 보통 1~2주 안에 결정이 내려집니다.

 

👉 관할 법원에 임차권등기명령 신청서를 접수하세요. 임대차계약서 사본과 주민등록등본을 함께 첨부합니다.

 

⚠️ 이사 나온 뒤 전입신고를 해제하고 아무런 조치를 하지 않으면 대항력이 소멸해 경매 배당에서 밀릴 수 있습니다.

 

Tip 3. 내용증명을 발송해 반환 요구를 공식화하세요

 

내용증명은 "이 날짜에 이런 내용을 상대방에게 보냈다"는 사실을 우체국이 공식 증명하는 문서입니다. 그 자체로 강제력은 없지만, 추후 소송이나 조정 시 '언제부터 반환을 요구했는지' 입증하는 결정적 증거가 됩니다. 집주인에게 심리적 압박도 상당해서, 수령 직후 태도가 바뀌는 경우도 적지 않습니다.

 

👉 가까운 우체국에서 동일 내용 3부를 작성해 발송하세요. 인터넷우체국(epost.go.kr)으로도 접수 가능합니다.

 

⚠️ 카카오톡이나 전화 통화만으로는 공식 기록이 남지 않아, 이후 법적 절차에서 불리해질 수 있습니다.

 

이런 판례가 있었어요

 

임대 중 소유권이 새 매수인에게 넘어간 뒤, 새 집주인이 "나는 전 주인과의 계약에 대해 모른다"고 주장한 사건이 있었습니다. 대법원 98다49753 판결에서는 임대차 계약 도중 소유권이 이전되면 보증금 반환 채무도 새 소유자에게 승계된다고 판시했습니다. 새 집주인이 책임을 부인하더라도 이 판례를 근거로 반환을 청구할 수 있습니다.

 

마무리

 

보증금은 시간이 흐를수록 회수 난이도가 올라갑니다. 등기부등본 확인 → 임차권등기명령 → 내용증명, 오늘 하나라도 먼저 실행하세요. 더 구체적인 체크리스트가 필요하다면

 

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