전세사기 피해 초기 대응 절차와 보증금 보호 방법

등기부를 떼 보는 순간, 심장이 철렁 내려앉았습니다

 

만기가 다가와 집주인에게 전화를 했는데 계속 부재중입니다. 혹시나 해서 등기부등본을 열어본 순간, 근저당이 빼곡하고 경매 개시 결정까지 찍혀 있었습니다. 수천만 원에서 수억 원에 달하는 보증금이 한순간에 사라질 수 있다는 현실이 믿기지 않을 겁니다. 그러나 지금 어떻게 행동하느냐에 따라 결과는 크게 달라집니다.

 

Tip 1. 임차권등기명령을 법원에 바로 신청하세요

 

보증금을 돌려받지 못한 상태에서 어쩔 수 없이 이사해야 한다면, 임차권등기명령은 반드시 거쳐야 할 절차입니다. 주택임대차보호법 제3조의3에 따라 법원에 신청해 등기가 완료되면, 전출 후에도 기존의 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 비용은 수만 원이면 충분하고 변호사 선임 없이 직접 진행할 수 있습니다.

 

👉 관할 법원에 임대차계약서 원본, 전입세대열람원, 건물 등기부등본을 갖춰 접수하세요.

 

⚠️ 등기 완료 전에 전출 신고를 먼저 하면 대항력이 소멸합니다. 등기 완료 확인이 끝난 뒤에 이사하세요.

 

Tip 2. 전세사기피해자법에 따라 피해자 인정을 신청하세요

 

2023년 시행된 전세사기피해자지원특별법은 대규모 전세사기 피해를 구제하기 위한 특별법입니다. 피해자로 공식 결정되면 경매 배당 우선권, 최대 2년간 긴급 주거지원, 저금리 버팀목 전세대출 전환 등 구체적인 혜택이 주어집니다. 이후 모든 정부 지원의 출발점이 되므로 가장 먼저 챙겨야 할 신청 절차입니다.

 

👉 한국토지주택공사(LH) 전세피해지원센터 또는 거주지 관할 지자체 상담창구에 서류를 제출하세요.

 

⚠️ 신청 기한이 별도로 공고되므로, 수시로 확인해서 마감일 전에 반드시 접수를 완료해야 합니다.

 

Tip 3. 전입신고·확정일자 상태를 즉시 점검하세요

 

주택임대차보호법 제3조에 의해, 전입신고를 완료하고 확정일자를 갖춘 임차인은 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 변제받을 수 있습니다. 경매에서 배당 순위를 결정짓는 가장 핵심적인 요소이므로, 확정일자 부여 시점과 전입일을 정확히 확인해야 합니다.

 

👉 주민센터 방문 또는 정부24에서 전입신고 이력과 확정일자 날짜를 오늘 바로 조회하세요.

 

⚠️ 중간에 다른 주소로 전출했다가 재전입한 이력이 있으면 대항력이 끊길 수 있으니, 전입 이력을 세밀하게 확인해야 합니다.

 

판례 한줄: 확정일자가 보증금 전액 회수를 갈랐다

 

대법원 2020다247190 판결에서는, 전입신고와 확정일자를 모두 갖춘 임차인이 경매 배당 시 후순위 근저당권자에 우선하여 보증금 전액을 배당받을 수 있다고 확인했습니다. 확정일자 하나가 보증금 전부를 지키느냐 잃느냐를 결정하는 만큼, 계약 직후 확정일자를 반드시 확보해야 한다는 점을 보여주는 판례입니다.

 

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