부동산 이중계약 사기 당했을 때 계약금 회수 5단계 정리

잔금 치르려는 날 매도인이 다른 사람에게 등기를 넘겼다면

 

매매계약을 체결하고 계약금까지 보냈는데, 잔금일에 알고 보니 매도인이 더 비싼 가격에 다른 매수인과 이중계약을 하고 등기까지 넘긴 상황이라면 머릿속이 하얘지시죠. "그냥 계약금만 돌려받으면 되나, 사기로 고소가 되나" 막막하시리라 짐작이 됩니다. 처음부터 이중계약 의도가 있었다면 단순 채무불이행을 넘어 사기·배임 성립 가능성이 있는 영역이라, 시간 흐름과 의사 입증 자료부터 정리해두는 것이 핵심이에요. 형사 고소 + 가압류 + 처분금지가처분을 함께 묶어두면 회수 가능성을 끌어올릴 수 있습니다.

 

💡 Tip 1. 첫 계약 시점에 이미 이중계약 의도가 있었는지 정황을 모아보세요

 

👉 바로 할 일

• 첫 계약서 작성일·계약금 입금일·매도인 발언 메모·문자 보존

• 두 번째 매수인과의 접촉 시점이 첫 계약 이전인지 이후인지 확인 (등기부 갑구 변동 이력 + 부동산공인중개사 진술)

• 첫 계약 직후 매도인이 갑자기 연락 두절·시세 조회 빈도 증가 같은 행동 변화가 있었는지 정리

• 두 번째 계약가가 첫 계약가보다 명확히 높으면 동기 정황으로 강력 작동

• 매도인이 첫 계약 직후 다른 부동산 매물을 추가로 내놓았는지(시세 변동 의도) 확인

 

⚠️ 흔한 실수

"단순 변심이라 채무불이행이지 사기는 아니다"라고 받아들이는 분이 많은데, 첫 계약 시점에 이미 이중계약 의도가 있었다면 사기죄 구성요건이 갖춰질 여지가 있어요. 단순 변심으로 끝나는 사례와 처음부터 의도가 있던 사례는 시점 자료의 차이로 갈리는 경우가 많습니다.

 

💡 Tip 2. 형사 고소와 민사 환수를 동시 트랙으로 진행하세요

 

👉 바로 할 일

• 매도인 주소지 또는 거래 대상 부동산 소재지 관할 경찰서에 사기·배임 고소장 접수

• 동시에 매도인 명의 부동산·계좌에 가압류·가처분 신청 (계약금 + 위약금 + 손해배상)

• 첫 매수인의 등기청구권 보전을 위한 처분금지가처분도 검토 (단, 이미 등기 이전됐다면 손해배상 트랙)

• 형사조정·합의 시 계약금 + 위약금 + 지연이자 + 정신적 피해 일괄 정리 시도

• 부동산 위치한 등기소·세무서에 매도인 자산 흐름·세금 신고 자료 보전 요청

 

⚠️ 흔한 실수

민사만 진행하면 매도인이 자산 은닉 후 배째라 식으로 나오는 경우가 있어요. 형사 압박 + 민사 환수 동시 진행이 회수 가능성을 높입니다. 가압류는 빠를수록 좋으니 고소 접수와 같은 주에 신청하는 것이 안전합니다.

 

💡 Tip 3. 등기부·중개사 자료는 사라지기 전에 즉시 확보하세요

 

👉 바로 할 일

• 등기부등본 갑구 전체 이력 발급 (해당 부동산 소유권 변동 시계열)

• 첫 계약 당시 부동산 공인중개사 사무소 매매 장부·중개대상물 확인설명서 보전 요청

• 매도인과 주고받은 카톡·문자·이메일 캡처 + 공인전자문서로 보존

• 두 번째 매수인 명의 등기 시점이 첫 계약 잔금일 이전인지 이후인지 시점 확인

• 중개사가 두 계약 모두 중개했다면 중개사 책임 보험·공제 청구 가능 여부 함께 확인

 

⚠️ 흔한 실수

"증거는 나중에 모으면 되겠지"하고 미루다가 중개사 장부가 폐기되거나 매도인이 자산을 은닉하는 사례가 적지 않아요. 1주일 안에 자료 보전이 핵심입니다. 중개사가 이중계약을 인지하고도 진행했다면 별도 책임 추궁 트랙이 열리는 점도 검토해두세요.

 

실제로 이런 판례가 있었어요

 

대법원 2022도1862 사건(대법원, 2026.01.29 선고)에서 법원은 컴퓨터 등 정보처리장치에 정보를 입력하는 행위가 재산적 처분행위를 하는 사람을 직접적인 대상으로 한 것이 아니더라도, 그러한 행위로 인한 정보처리의 결과를 통해 사람을 착오에 빠뜨린 경우 사람에 대한 기망행위에 해당해 사기죄가 성립한다고 판시했습니다. 부동산 이중계약에서도 매도인이 첫 계약 시점에 이미 다른 매수인과 더 비싼 거래 의도가 있었다면 첫 매수인에 대한 기망 구조가 성립할 수 있다는 시사점입니다. 따라서 계약 시점·두 번째 계약 시점·등기 시도 흐름을 시간순으로 정리해두는 것이 단순 채무불이행과 사기를 가르는 핵심 자료가 됩니다.

 

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