보증금 떼인 것 같을 때, 즉시 해야 할 3단계

계약은 끝났는데 보증금이 안 돌아와요

 

이사 나갈 날은 코앞인데 집주인이 보증금을 차일피일 미루고 있다면 불안하실 거예요. "곧 줄게"라는 말만 반복하다가 결국 연락이 끊기는 경우도 적지 않아요. 단순히 돈이 없어서 그런 건지 처음부터 의도적인 사기인지 판단하고 바로 움직여야 해요.

 

💡 Tip 1. 상대방 재산부터 파악하고 가압류를 검토하세요

 

소송에서 승소 판결을 받아도 상대방이 이미 재산을 다 처분해버렸으면 돈을 받을 방법이 없어요. 그래서 초반에 가압류가 매우 중요해요. 가압류는 상대방의 부동산이나 예금을 일시적으로 동결시키는 절차로, 법원에 신청하면 돼요. 보증금 금액의 약 10%를 담보로 납부해야 하지만, 돈을 돌려받을 확률이 확실히 올라가요.

 

👉 등기부등본을 먼저 떼서 상대방 소유 부동산의 근저당 상태를 확인하세요. 다른 재산이 있는지도 함께 살펴보세요.

 

⚠️ 근저당이 이미 꽉 차 있는 부동산이라면 가압류해도 실익이 없을 수 있어요. 다른 재산을 찾아봐야 해요.

 

💡 Tip 2. 사기 고소가 가능한 경우와 민사소송만 되는 경우를 구분하세요

 

보증금을 안 돌려주는 것이 전부 사기죄에 해당하는 건 아니에요. 형법 제347조 사기죄가 인정되려면 처음부터 보증금을 돌려줄 의사 없이 계약을 체결했다는 점이 입증돼야 해요. 이중계약을 했거나 과도한 근저당을 고의로 숨긴 정황이 있으면 사기 가능성이 높아져요. 단순히 경제적 어려움 때문에 못 주는 것이라면 민사 문제로 봐요. 실무적으로는 형사 고소와 민사 소송을 동시에 진행하는 것이 효과적이에요.

 

👉 계약서, 등기부등본, 카카오톡 대화 기록 등을 모아서 경찰서에 고소장을 제출하세요.

 

⚠️ "돈을 못 주겠다"는 말만으로는 사기 입증이 어려워요. 기망 행위를 보여줄 구체적 증거가 핵심이에요.

 

💡 Tip 3. 내용증명을 보내서 법적 기록부터 만드세요

 

내용증명은 "이 날짜에 보증금 반환을 요구했다"는 사실을 우체국이 증명하는 문서예요. 그 자체에 법적 강제력은 없지만, 소송이나 고소 시 "반환 의사를 분명히 밝혔다"는 증거로 활용돼요. 반환 기한, 보증금 금액, 입금 계좌를 명확히 기재해서 보내세요. 우체국 방문 또는 인터넷우체국 사이트에서 발송할 수 있어요.

 

👉 내용증명에 "○일까지 반환하지 않으면 법적 절차를 진행하겠습니다"라는 문구를 반드시 넣으세요.

 

⚠️ 카카오톡이나 문자 메시지로 보낸 건 내용증명이 아니에요. 반드시 우체국 양식을 이용하세요.

 

실제로 이런 사례가 있었어요

 

대법원 2022다1862 사건(2026.01.29 선고)에서 법원은 계약 체결 당시의 기망 행위와 피해자의 처분행위 사이에 인과관계가 있어야 사기가 성립한다고 판시했습니다. 사기 고소를 준비한다면 상대방이 처음부터 속일 의도가 있었다는 점을 구체적으로 보여줘야 해요. 계약 전후의 대화 기록과 서류를 빠짐없이 보관해두세요.

 

마무리

 

보증금을 돌려받지 못하고 있다면 가압류 검토 → 고소·소송 판단 → 내용증명 발송 순서로 대응하세요. 빠르게 움직일수록 상대방 재산을 확보할 확률이 올라가요.

 

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