집주인이 파산 신청했을 때 전세보증금 지키는 3단계

집주인이 파산 신청을 했다는 문자를 받았어요. 보증금은 어떻게 되는 건가요?

 

그 문자 한 통에 얼마나 당황스러우셨을지 충분히 이해돼요. 수천만 원에서 수억 원에 달하는 보증금이 한순간에 위태로워진 것 같아 아찔할 겁니다. 하지만 전입신고·점유 유지·확정일자라는 3가지 요건을 갖춘 임차인은 파산 절차에서 일반 채권자보다 먼저 변제받을 수 있는 경로가 있어요. 지금 당장 해야 할 일을 순서대로 정리해드릴게요.

 

💡 Tip 1. 이사하기 전에 임차권등기명령부터 마쳐야 해요

 

왜 중요한가요?

임대인 파산 소식을 들으면 "빨리 이사해야지"라는 생각이 먼저 드는데, 임차권등기 없이 이사하면 대항력이 즉시 소멸해요. 대항력이 없으면 파산 절차에서 우선변제권 주장이 불가능해집니다. 보증금을 지키려면 이사 전 등기 완료가 필수입니다.

 

쉽게 설명하면

주택임대차보호법 제3조의3에 따른 임차권등기명령을 신청하면, 등기가 완료된 이후에는 이사를 해도 대항력과 우선변제권이 유지돼요. 등기 완료까지 통상 1~2개월이 걸리니 서두르는 게 좋습니다.

 

👉 바로 할 일

• 관할 지방법원에 임차권등기명령 신청서 제출 (인지대 약 3천원)

• 신청서류: 임차권등기명령 신청서 + 전세계약서(확정일자 날인) + 주민등록등본 + 건물등기부등본 + 계약 종료 증명자료(내용증명·문자)

• 등기 완료 후 등기부등본에 임차권등기 기입 확인

• 파산 선고 전에 신청하는 것이 가장 안전

 

⚠️ 흔한 실수

파산관재인이 선임된 이후 임의로 이사하면 대항력이 소멸한다는 사실을 모르는 경우가 많아요. 파산 절차가 시작됐다는 소식을 들으면 이사 계획을 잠시 멈추고 임차권등기 완료를 최우선으로 처리하세요.

 

💡 Tip 2. 파산 절차에 채권자로 참가해야 배당을 받아요

 

왜 중요한가요?

임대인이 파산 신청을 하면 법원이 파산관재인을 선임하고 채권 신고 기한을 통지합니다. 이 기한 안에 파산채권 신고서를 제출하지 않으면 배당에서 아예 제외될 수 있어요. 우선변제권이 있어도 신고를 하지 않으면 권리를 행사할 기회를 잃습니다.

 

쉽게 설명하면

파산관재인이 보내는 채권신고 안내 통지를 받으면 바로 채권신고서를 작성해서 제출해야 해요. 소액임차인 최우선변제 해당 여부와 확정일자 우선변제권 여부를 신고서에 모두 기재하는 것이 중요합니다.

 

👉 바로 할 일

• 파산관재인 연락처 확인 및 채권신고 기한 확인

• 채권신고서에 ① 소액임차인 최우선변제 해당 여부 ② 확정일자 우선변제권 여부 명시 기재

• 첨부서류: 전세계약서 + 확정일자 증명 + 임차권등기 완료 등기부등본

• HUG 전세보증금반환보증에 가입한 경우 파산 배당과 별개로 HUG 이행청구도 동시 진행

 

⚠️ 흔한 실수

"HUG 보험에 가입했으니까 파산채권 신고는 안 해도 되겠지"라고 생각하는 경우가 있어요. HUG가 보증금을 먼저 지급하면 HUG가 파산채권자 지위를 대신 이어받아 구상권을 행사하는 구조이므로, 두 절차를 병행해서 처리하는 게 더 안전합니다.

 

💡 Tip 3. 소액임차인 최우선변제 요건, 내가 해당하는지 확인하세요

 

왜 중요한가요?

주택임대차보호법 제8조의 소액임차인 최우선변제는 다른 채권자보다 먼저 일정 금액을 배당받을 수 있는 강력한 보호 장치예요. 서울 기준 보증금 5,500만원 이하라면 1,650만원까지 최우선변제를 받을 수 있는지 검토해볼 수 있습니다. 지역마다 기준이 다르기 때문에 내가 사는 지역의 기준을 확인해야 해요.

 

쉽게 설명하면

소액임차인 최우선변제는 담보물권(저당권 등)보다도 우선해서 배당받는 제도예요. 요건은 ① 경매 또는 파산 배당 기준일 현재 대항요건(전입신고+점유) 유지 ② 보증금이 지역별 소액 기준 이하인 경우입니다.

 

👉 바로 할 일

• 주택임대차보호법 시행령(별표2) 지역별 소액보증금 기준 확인 (서울 5,500만원 이하 시 최우선변제 검토 가능)

• 경매 개시 후 배당요구 종기 안에 배당요구신청서 제출 (종기 미리 확인)

• 확정일자 없어도 소액임차인 요건만 충족하면 최우선변제 신청 가능

• 기준 중위소득 125% 이하라면 대한법률구조공단(132) 소송 무료 지원 신청 검토

 

⚠️ 흔한 실수

배당요구 종기를 지나쳐 배당요구 신청을 못 하는 경우가 있어요. 경매 개시가 되면 법원 공고에 배당요구 종기 날짜가 명시되니, 등기부등본을 주기적으로 열람해서 경매 개시 여부를 확인하고 종기 전에 반드시 신청하세요.

 

실제로 이런 판례가 있었어요

 

대법원 2022다247378(대법원, 2025.06.12 선고) 사건에서 법원은 채무자회생법 제564조의 면책결정 효력이 우선변제권이 인정되는 부분을 포함해 임차인의 보증금반환채권 전부에 미친다고 판시했습니다. 다만 대항요건·확정일자를 갖춘 임차인은 주택 환가 대금에 대해 우선변제권을 행사할 수 있으므로, 임대인 파산 면책 후에도 임차권등기와 배당요구 신청을 포기하지 말아야 한다는 점을 확인해준 판례입니다.

 

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