임대인 세금 체납 시 전세보증금 우선변제 받는 3단계

임대인이 종부세 체납해 집이 공매로 넘어간다는 통지를 받았다면

 

"임대인이 종합부동산세를 체납해서 집이 공매로 넘어간다는 통지를 받았다", "보증금을 받을 수 있는 건지 너무 막막하다"는 사연이 늘고 있죠. 갑자기 날아온 공매 통지서를 보면 머릿속이 하얘지고 어디부터 손대야 할지 막막하실 거예요. 보증금은 주택임대차보호법상 우선변제권으로 보호되지만, 국세·지방세 중 "당해세"는 보증금보다 우선할 수 있어 단순히 대항력만 갖춘다고 안전한 건 아니에요. 다만 2023년 말 개정으로 임차인 보증금이 당해세보다 먼저 변제되는 한도가 명확해져 보호 폭이 넓어졌으니, 통지를 받은 즉시 다음 3단계로 정리해 회수 가능성부터 점검하세요.

 

💡 Tip 1: 회수 가능성 4가지 축으로 자료를 모으세요

 

보증금 회수는 대항력·확정일자·당해세·보증보험 4가지 축으로 점검해야 해요. 전입신고 + 점유 + 확정일자 3요건이 모두 갖춰진 시점이 우선변제 기준일이고, 2023년 말 개정 국세기본법 제35조에 따라 임차인 보증금은 일정 한도까지 당해세보다 먼저 변제될 수 있어요. 등기부등본 + 국세 체납내역 + 임대차계약서 3종을 한 번에 정리하면 우선순위 판정이 빨라져요.

 

👉 바로 할 일:

• 등기부등본 갑·을구 확인(가압류·근저당·체납공시 시점)

• 임대차계약서 + 확정일자 도장 시점 확인

• 관할 세무서·구청에 당해세 법정기일 확인 요청

• HUG 전세보증금반환보증·SGI 가입 여부 확인

 

⚠️ 흔한 실수: "확정일자만 받으면 원칙적으로 우선"이라고 생각하고 기다리면 당해세 한도를 못 챙길 수 있어요. 법정기일과 확정일자 시점 비교가 핵심이에요.

 

💡 Tip 2: 3단계 절차 — 임차권등기 + 배당요구 + 보증 청구를 동시에

 

공매·경매 시작 전부터 임차권등기 + 배당요구 + 보증보험 청구 3개 트랙을 동시에 가동하셔야 보증금 회수 가능성이 살아있어요. 임차권등기명령은 보증금 미반환 + 계약 종료 상태에서 신청 가능하고, 등기 완료까지 통상 2~4주 걸려요. 등기 완료 후 이사·전출하면 대항력이 유지돼요.

 

👉 바로 할 일:

• 1단계: 등기부·체납자료 확보 후 우선순위 판정

• 2단계: 관할법원에 임차권등기명령(주임법 제3조의3) 신청

• 3단계: 경매 배당요구 종기까지 권리신고서·확정일자부 계약서 사본 제출

• HUG 가입자라면 보증채무이행 청구로 빠른 회수 진행

 

⚠️ 흔한 실수: 배당요구 종기를 놓치면 우선변제권을 가지더라도 배당에서 제외될 수 있어요. 통지 즉시 법원 사건검색으로 종기 확인 후 배당요구를 진행하시는 게 안전해요.

 

💡 Tip 3: 당해세 우선 한도와 전세사기특별법 길도 열려있어요

 

2023년 말 국세기본법 제35조·지방세기본법 제71조 개정으로 임차인이 확정일자를 갖춘 후 법정기일이 도래한 당해세에 대해 보증금 중 일정액이 우선될 수 있어요. 임대인이 다수 주택을 보유하고 보증금 반환을 회피한 정황이 있다면 전세사기특별법 피해자 인정 신청도 함께 검토하실 수 있어요.

 

👉 바로 할 일:

• 당해세 법정기일 < 임차인 확정일자 시점 비교

• 우선 변제 한도를 넘어선 잔액은 임대인 상대 별도 소송 검토

• 전세사기 정황 시 피해자 결정 신청(우선매수권·저리 대출·법률지원)

• HUG 보증금액 한도 5억 원·SGI 한도 별도 확인

 

⚠️ 흔한 실수: 임차권등기 완료 전에 이사·전입을 옮기면 대항력이 상실될 소지가 있어요. 임차권등기 등록 확인 후에 이사 일정을 잡으시는 게 안전해요.

 

📌 실제 판례

 

대법원 2025다213466 사건(대법원, 2026.01.08 선고)에서 법원은 임차인이 임차주택의 소유권을 취득한 경우 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권이 어떻게 처리되는지 판단하면서, 임차인의 권리 보호 범위를 임대차 관계의 실질에 따라 살펴야 한다는 취지로 판단했습니다. 경매 진행 중에도 대항력·우선변제권 요건이 시점별로 유지되는지 점검하면 회수 가능성을 높일 수 있는 셈이에요.

 

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