겨우 자리 잡은 가게, 갑자기 임대료를 올린다고 합니다
수년간 매출을 키워 이제야 안정 궤도에 올랐는데, 건물주로부터 "다음 달부터 월세 인상"이라는 통보가 날아옵니다. 수용하자니 마진이 남지 않고, 거부하자니 쫓겨날까 걱정이죠. 하지만 상가 세입자에게는 법이 보장하는 확실한 방어 수단이 있습니다.
Tip 1. 계약갱신요구권으로 최장 10년까지 영업을 지킬 수 있습니다
상가건물 임대차보호법 제10조에 따르면, 세입자는 최초 임대차 기간을 포함해 총 10년까지 계약갱신을 요구할 권리가 있습니다. 건물주는 임대료 3기 이상 연체, 건물 철거·재건축 등 법에서 정한 거절 사유가 없는 한 이를 거절할 수 없습니다. 갱신 요구는 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 해야 합니다.
👉 계약 만료일을 확인하고, 만료 6개월 전~1개월 전 사이에 내용증명으로 갱신 의사를 통지하세요.
⚠️ 환산보증금이 지역별 상한액을 초과하는 상가는 계약갱신요구권이 적용되지 않을 수 있으니 사전에 확인이 필요합니다.
Tip 2. 경기가 나빠졌다면 세입자도 임대료 감액을 요청할 수 있습니다
상가건물 임대차보호법 제11조 제2항은 경제 사정의 변동이 있을 때 세입자 측에서도 차임 감액 청구를 할 수 있도록 규정하고 있습니다. 실제로 코로나19 시기에 매출이 급감한 상가에 대해 다수의 감액 판결이 내려진 바 있습니다. 매출 하락을 객관적으로 입증할 수 있다면 감액을 시도해볼 만합니다.
👉 카드 매출 내역, 부가세 신고서 등 매출 감소를 증명할 자료를 미리 준비해두세요.
⚠️ 감액 청구는 협의 또는 소송으로 진행해야 합니다. 임의로 월세를 줄여서 내면 연체로 간주될 수 있으니 주의하세요.
Tip 3. 임대료 인상은 연 5%가 법적 상한입니다
상가건물 임대차보호법 제11조 제1항과 같은 법 시행령 제4조는 차임이나 보증금 증액 시 기존 금액의 5%를 초과할 수 없다고 명시합니다. 건물주가 시세를 이유로 10%, 20% 인상을 요구하더라도 법적으로 유효한 것은 5%까지뿐입니다.
👉 현재 월세 기준으로 5% 초과분은 거부할 권리가 있습니다. "상가임대차보호법 제11조에 따라 5% 초과 인상은 불가하다"는 내용을 서면으로 통지하세요.
⚠️ 5% 상한은 계약 갱신 시에 적용됩니다. 최초 계약 체결 때는 당사자 간 자유롭게 정할 수 있으므로 혼동하지 마세요.
관련 사례에서 자주 문제되는 포인트
상가 세입자 D씨는 건물주가 월세를 15% 올리겠다고 일방 통보하자 이를 거부했고, 건물주는 계약 해지를 주장했습니다. 법원은 상가건물 임대차보호법 제11조에 비추어 5%를 초과하는 인상 요구는 효력이 없으며, 세입자가 초과분 지급을 거부한 것은 차임 연체에 해당하지 않는다고 판시했습니다. 법정 상한을 넘는 인상 거부가 정당한 권리 행사임을 재확인한 판결입니다.
지금 상황이 막막하다면
건물주의 인상 통보에 불안해지는 것은 당연합니다. 하지만 상가임대차보호법은 세입자의 안정적 영업을 위해 설계된 법입니다. 5% 상한과 계약갱신요구권이라는 강력한 방패가 있으니, 제대로 알고 대응하면 가게를 지킬 수 있습니다.
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